הערכת שווי דמי מפתח/ דייר מוגן/נכס תפוס

מהו חוק דייר מוגן?

במטרה להגן על שוכרים של נכסי מקרקעין למגורים ולתעסוקה, נקבעו חוקים ופקודות המתייחסים לקיבוע תנאי השכירות וגובה דמי השכירות.

חוק הגנת הדייר יצר מערכת יחסים (מושע) בין בעלי הנכס לדייר המוגן אשר קיים בה חיכוך כלכלי בכך שהבעלים לא יכול לנהל את הנכס באופן מלא, להשכיר לאדם אחר, הליך מסורבל בהחלפת דייר וסכסוכים שונים שנגמרים ביניהם, לדוגמא עקב העובדה שגם לבעלים וגם לדייר תמריץ שלא לשפץ את הנכס.

​

חוק הגנת הדייר חוקק בשנת 1972 בצל חשש כי אנשים רבים ימצאו את עצמם ללא קורת גג לאור אינפלציה של מחירי דיור להשכרה והוא קובע מצב שוק מיוחד הנקרא "דייר מוגן". החוק חל על דיירים המחזיקים בדירות או מחזיקים בית עסק שנרכשו תמורת דמי מפתח. רכישה בדמי מפתח היא עסקת נדל"ן המהווה מעין הכלאה בין רכישת הנכס לשכירתו. בעסקה זו הרוכש משלם מחיר נמוך (כמחצית משוויו המלא של הנכס), ובתמורה מקבל חזקה על הנכס וממשיך לשלם דמי שכירות נמוכים במיוחד. בתמורה לתשלומים אלו, מקבל הדייר הגנה לזכויות המגורים שלו בנכס עד סוף ימיו. הוא אף יכול להוריש זכות זו לקרוב משפחה מדרגה ראשונה אם התגורר עמו סמוך למועד פטירתו.

 

כיום בעלי נכסים רבים מעוניינים לרכוש את זכות הדיירות המוגנת מהדייר בכדי לקבל את זכות הבעלות המלאה בנכס. כמו כן לאור אופי הדיירות המוגנת והזמן שחלף קיימים סכסוכים רבים בין דיירים מוגנים לבין בעלי הנכסים התפוסים.

​

מתי נדרשת חוות דעת שמאית ?

חוות דעת שמאית נדרשת ב-3 מקרים:

אומדן שווי דמי מפתח - לצורך עסקת מכר של זכות הדיירות המוגנת לבעלים או לגורם חיצוני.

שווי דמי פינוי - במקרה שבו קיימת עילת פינוי עפ"י חוק, על בעל הנכס לשלם פיצוי מוגדל לדייר המוגן.

שווי בעלות תפוסה - במקרה שבו בעל הנכס התפוס מעוניין למכור את חלקו.

​

אומדן שווי זכויות דייר מוגן דורש רמת מקצועיות גבוהה והבנה בשוק הדיירות המוגנת הן לאור מיעוט עסקאות דומות ואי דיווח לרשות המיסים, והן לאור המורכבות שבין בעל הנכס לדייר המוגן.